松江交投与国贸地产再联手，6.56亿底价摘得松江低密宅地
上海土地市场再现国企联合体拿地，松江交投与国贸地产这对“老搭档”在松江再度布局，深耕决心显而易见。
10月20日，上海2025年八批次土拍圆满收官，松江交投、松江商业发展集团与国贸地产组成的联合体以底价6.56亿元成功摘得松江区SJC10010单元14-01号地块。
这已是国贸地产今年在松江参与的又一宗土地交易，进一步巩固了其在上海松江区域的战略布局。
01 土地详情分析
根据出让文件，松江区SJC10010单元14-01号地块位于松江大学城片区，是一宗纯住宅用地。
该地块出让面积25433.7平方米，规划建筑面积30520.44平方米，容积率仅为1.2，建筑限高30米。
从区位来看，该地块距轨道交通9号线松江大学城站直线距离约1.2公里，周边有4条公交线路，交通条件较为便利。
地块起始价6.56亿元，起始楼面价21500元/平方米，最终由上海松江交之影置业有限公司+上海松江商业发展集团有限公司+上海筑成房地产有限公司（即松江交投、松江商业发展集团和国贸地产联合体）以底价竞得。
02 国企联合体深耕松江
松江交投与国贸地产的合作由来已久，两者可谓是松江区域的“老搭档”。
今年以来，这两大国企已多次联手在松江拿地，形成了稳定的联合开发模式。
就在今年5月28日，国贸地产还联合松江交投以26.98亿元摘得松江区广富林街道一幅宅地，房地联动价格达到6.3万元/平方米。
该价格当时刷新了松江新城待售新盘价格上限，成为五大新城新房价格的“天花板”。
国贸地产作为一家来自厦门的国企，自2014年进入上海市场以来，就对松江情有独钟。
数据显示，国贸地产十年间在沪累计布局12宗宅地，其中9宗位于松江，使松江几乎成为国贸地产在上海的“大本营”。
03 市场表现参差不齐
国贸地产在松江的开发历程可谓跌宕起伏。
一方面，该公司近期打造的国贸海上原墅项目成为市场“现象级红盘”。
该项目于今年4月示范区开放，首周末累计到访量超3000人；5月首开认筹率超188%，触发积分制；7月二批次认筹率超233%，再次触发积分，开盘当天2小时便闪电售罄。
截至8月下旬，国贸海上原墅已连续三次触发积分制，三批次累计认购超190组，认筹率超130%。
另一方面，国贸地产在松江的国贸鹭原项目却面临去化困境。
网上房地产数据显示，截至2024年6月16日，国贸鹭原前三批次共推出772套房源，在将近一年半的时间里累计已售441套，去化不足六成。
加上最新加推的359套，存量还有690套之多，去化压力巨大。
04 地块前景与价值
从地块规划条件来看，SJC10010单元14-01号地块的低容积率1.2决定了其未来将主打低密度改善型产品。
这一容积率与近期热销的国贸海上原墅相同，后者凭借1.2的容积率打造了洋房、叠墅和联排产品，成功引爆市场。
根据出让要求，该地块需配建5%的保障性租赁住房，计1526.022平方米，但无中小套型比例和高端人才房配建要求。
同时，文件规定商品住宅装修标准不低于2500元/平方米，且须配建建筑面积不小于300平方米的公共服务设施。
这些规划条件与当前松江高端改善项目的需求趋势相吻合，有望延续国贸海上原墅的成功开发模式。
松江土地市场的分化仍在继续。低容积率地块打造的改善型产品依然备受追捧，如同国贸海上原墅的“三触积分”；而区位条件不佳的项目则依然面临去化压力，如国贸鹭原一年多仅售出不足六成。
随着这次新地块的入手，松江交投与国贸地产的“双国企”组合将继续在松江谱写他们的地产故事。
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